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Internationale Forschungsumfrage Verkauf von Immobilien durch den Betreuer Zwischenbericht

Internationale Forschungsumfrage Verkauf von Immobilien durch den Betreuer / Angehörigenvorkaufsrecht –  zusammenfassender Zwischenbericht
Die von der Kester-Haeusler-Stiftung derzeit laufende internationale Forschungsumfrage zu der Frage, ob für Angehörige ein Vorkaufsrecht besteht, wenn Immobilien des Betreuten durch den Betreuer verkauft werden, hat bisher zu folgendem Zwischenergebnis geführt:
In allen bisher auf unserer Seite dargestellten Ländern gibt es ein Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht. Wenn Immobilien innerhalb eines Betreuungsverfahrens durch den Betreuer veräußert werden sollen, sind zwar teilweise weitergehende Prüfungen und Genehmigungen zur Feststellung von konkreten erforderlichen Voraussetzungen zum Immobilienverkauf  durch die Betreuungsgerichte notwendig. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht existiert allerdings nirgends.
Im Einzelnen:
In Belgien schreibt das Gesetz vor, dass zur Veräußerung von Immobilien aus dem Vermögen des Betreuten eine Spezialvollmacht (deren Erteilung nur unter engen Voraussetzungen möglich ist) durch den Richter erteilt werden muss. Beispielsweise kann für die Veräußerung der persönlichen Wohnung des Betreuten diese Spezialvollmacht nur dann erteilt werden, wenn schwerwiegende Gründe die Veräußerung rechtfertigen (Art. 499/9, 2 Belgisches Bürgerliches Gesetzbuch). Innerhalb dieses Verfahrens ist zu prüfen, ob eventuell ein vertragliches Vorkaufsrecht für Angehörige vereinbart wurde und ob dieses Vorkaufsrecht von den Angehörigen ausgeübt wird.
In Tunesien besteht kein Vorkaufsrecht für Angehörige. Als gesetzlich eingesetzter Betreuer kann dieser unter gerichtlicher Aufsicht nach Schätzung durch einen Sachverständigen die Immobilie verkaufen.
In Chile muss für die betreuungsrechtliche Veräußerung einer Immobilie ebenfalls gerichtlich genehmigt werden, ein Vorkaufsrecht der Angehörigen oder eine sonstige Einbindung der Angehörigen in die Veräußerung erfolgt nicht. Besonders interessant ist, dass die Veräußerung  zwingend durch eine öffentliche Versteigerung erfolgen muss.
In Italien existiert zugunsten von Angehörigen ebenfalls kein grundsätzliches Vorkaufsrecht, es kann aber ein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbart werden. Der Immobilienveräußerung durch den Betreuer muss aber ebenfalls ein gerichtliches Genehmigungsverfahren vorausgehen, in dem auch einzelne,  familienspezifische Umstände (Wohnverhältnisse) berücksichtigt werden können. Diese Umstände können in die Abwägung, ob ein Verkauf der Immobilie genehmigt wird oder nicht, miteinfließen.
Susanne Kilisch
Wiss. Mitarbeiterin

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Allgemeine Erkenntnisse aus der Umfrage

Zu Frage 1 – automatische Vertretung durch nahe Angehörige:
Allgemein ist ersichtlich, dass –mit einer Ausnahme- in keinem der befragten Länder eine automatische Vertretung durch Angehörige erfolgt. Die einzige Ausnahme bilden Österreich und die Schweiz. Die §§ 284 ff. ABGB regeln im österreichischen Recht die gesetzliche Vertretungsbefugnis nächster Angehöriger, die nur vom Ehegatten bzw. Lebenspartner, dem Lebensgefährten, den Eltern oder den volljährigen Kindern wahrgenommen werden kann. In der Schweiz existiert eine ähnliche Regelung, die sich grundsätzlich auf Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs beschränkt.
In allen anderen befragten Ländern –wie auch in Deutschland- existiert keine solche Regelung. In Deutschland ist die Beteiligung der Angehörigen vor allem im Betreuungsverfahren besonders schwierig, da diese erst einen Antrag auf Beteiligung am Verfahren stellen müssen, damit sie in nächster Instanz gegen den Betreuungsbeschluss vorgehen können.
Interessant in diesem Zusammenhang ist auch die Regelung in Vietnam: dort wird eine Vormundschaft eingerichtet, die von Verwandten in gesetzlich vorgegebener Reihenfolge wahrgenommen wird. Erst wenn es keinen Verwandten gibt, der als Vormund bestellt werden kann, wird ein Vertreter bestimmt.
In mehreren verschiedenen Ländern ist zudem eine Vertretung durch Angehörige im Notfall in der Praxis anerkannt, auch wenn es dafür keine gesetzliche Grundlage gibt. In folgenden befragten Ländern besteht ein solches –inoffizielles- Vertretungsrecht naher Angehöriger:
- Dänemark,
- Türkei, wenn es sich um lebensgefährliche Operationen handelt,
- Kanada (Provinz Ontario),
- USA (Michigan),
- Argentinien.

Zu Frage 2 – spezielle Vollmacht:
Alle gefragten Länder kennen einen Unterschied zwischen einer durch eine staatliche Stelle eingerichteten Betreuung und einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht für den Fall, dass der Betroffene nicht mehr selbst handeln kann.
In manchen Ländern gibt es aber keine spezielle Vollmacht, die für den Vorsorgefall erstellt werden kann; an dieser Stelle wird dann auf die allgemeinen Regelungen zur Erstellung einer Vollmacht zurückgegriffen. So der Fall in:
- Polen,
- Spanien,
- Argentinien,
- Brasilien.
Hinsichtlich der Rechtslage in Russland ist darauf hinzuweisen, dass die Vollmacht mit Eintritt der Geschäftsunfähigkeit erlischt, aber Indizwirkung hinsichtlich der Wünsche des Betroffenen bei der Betreuung hat. In Ungarn steht eine Vollmacht der Bestellung eines Betreuers nicht entgegen, d.h. eine Vertretung bei Geschäftsunfähigkeit ist dort nur durch eine Betreuung möglich. Allerdings besteht die Möglichkeit einer Betreuungsverfügung, in der der Betroffene bestimmt, wer zum Betreuer bestellt werden kann und was dieser zu berücksichtigen hat.
Es bestehen schließlich auch Unterschiede hinsichtlich der Gültigkeitsdauer der Vollmachten. In Russland beispielsweise erlischt die Vollmacht mit Eintritt der Geschäftsunfähigkeit. In manchen Ländern wie Italien oder Australien erlischt die Vollmacht mit dem Tod des Vollmachtgebers, wohingegen das deutsche Recht die transmortale Vollmacht kennt, die über den Tod hinaus Gültigkeit hat.

Frage 2a – Erstellung vor Behörden oder Amtspersonen:
Sehr große Unterschiede gibt es allerdings bei der Frage, wer die Vorsorgevollmacht erstellen kann. Es lässt sich kein einheitliches Ergebnis feststellen, deswegen sei an dieser Stelle nur auf ein paar Besonderheiten hingewiesen.
In manchen Ländern ist die Vorsorgevollmacht grundsätzlich formlos wirksam, d.h. sie muss nur durch den Vollmachtgeber selbst erstellt werden. Zusätzlich wird aber teilweise eine notarielle Beurkundung notwendig, wenn mit der Vollmacht Geschäfte vorgenommen werden sollen, die ach der notariellen Beurkundung bedürfen. So ist die Rechtslage auch in Deutschland: die Vorsorgevollmacht berechtigt beispielsweise nur zum Verkauf einer Immobilie, wenn sie notariell beurkundet ist. Ähnliche Regelungen finden sich in Italien, Polen und der Ukraine.
Ansonsten wird teilweise nach dem Umfang der Vollmacht entschieden, welche formelle Voraussetzungen erfüllt sein müssen, teilweise wird aber auch einfach eine eigenhändig erstellte oder nur eine notariell beurkundete Vollmacht anerkannt.
Die jeweiligen Voraussetzungen sind unten in der Liste der Länder genauer beschrieben.

Frage 2b – Notwendigkeit einer zusätzlichen Bestätigung:
Auch hinsichtlich der Notwendigkeit einer zusätzlichen Bestätigung der Vollmacht bestehen große Unterschiede. In Deutschland muss die Vorsorgevollmacht von keiner weiteren Person bestätigt werden, damit sie wirksam ist.
Anders ist die Rechtslage beispielsweise in England oder Dänemark, wo unabhängige Zeugen die Vollmacht ebenfalls unterzeichnen müssen, um damit zu bestätigen, dass der Vollmachtgeber diese auch so gewollt hat. In Österreich wiederum ist eine Bestätigung durch Zeugen nur erforderlich, wenn die Vorsorgevollmacht nicht eigenhändig erstellt wurde.
Grundsätzlich dient ein solches Erfordernis dem Schutz des Vollmachtgebers. Dieser soll den Inhalt und die Tragweite der Vollmacht genau verstehen, da er mit der Bevollmächtigung einem Dritten eine große Einflussmöglichkeit auf die Wahrnehmung seiner Interessen gewährt. Gerade bei derart hochsensiblen Bereichen sollte der Schutz des Vollmachtgebers das vorrangige Ziel sein, damit sich dieser nicht entgegen seiner Wünsche behandelt sieht.

Frage 2c – Bereiche, in denen eine Vertretung möglich ist:
Im Fragebogen werden als relevante Bereiche das Vermögen, die gesundheitliche Versorgung, der Aufenthalt, die Post und das Umgangsrecht genannt.
Generell ist zu erkennen, dass vor allem in den Ländern, in welchen das common law dem Rechtssystem zu Grunde liegt, ein Unterschied zwischen der Bevollmächtigung zu finanziellen Angelegenheiten und zu denen der persönlichen Fürsorge gemacht wird. Dies ist beispielsweise in England der Fall. Auch in Australien wird zwischen den verschiedenen Angelegenheiten unterschieden, zu denen der Vollmachtnehmer berechtigt sein soll. Darüber hinaus werden an die verschiedenen Arten der Vorsorgevollmacht –entsprechend ihrem Eingriff in die Rechte des Betroffenen- unterschiedliche Anforderungen gestellt. Für eine Bevollmächtigung zur Wahrnehmung der Angelegenheiten der persönlichen Fürsorge ist es beispielsweise notwendig, dass ein unabhängiger Zeuge die Vollmacht bestätigt und der Bevollmächtigte die Vollmacht in Anwesenheit dieses Zeugen durch Unterschrift annimmt.
In den kontinentaleuropäischen Rechtssystemen dagegen wird selten zwischen den verschiedenen Bereichen der Vollmacht unterschieden, was dazu führt, dass umfangreiche Bevollmächtigungen in nur einem Dokument unter einer einzigen Formvorschrift zusammengefasst werden.

Frage 3 – Kontrolle und Widerruf der Vollmachten:
Sehr unterschiedlich sind auch die Antworten auf die Frage nach der Kontrollmöglichkeit der Vollmachten. Teilweise werden Vollmachten staatlicherseits gar nicht kontrolliert, wohingegen in anderen Ländern eine staatliche Kontrolle gegeben ist. Wenn die Möglichkeit der Kontrolle durch den Staat besteht, wird diese üblicherweise durch Gerichte ausgeübt, ein Spezialfall ist die Türkei, wo die Kontrolle durch die Generalstaatsanwaltschaft vorgenommen wird. Hinsichtlich des Prüfungsmaßstabs unterscheiden sich die Kontrollmöglichkeiten in den verschiedenen Ländern nicht zu sehr: die Kontrolle erfolgt zumeist im Hinblick auf die Wirksamkeit der Vollmacht, darunter die Erstellung, und die angemessene Ausübung der Vollmacht durch den Bevollmächtigten (Auch wenn dies keine Kontrolle der Vollmacht im eigentlichen Sinne ist). Ebenso ist festzustellen, dass die Vollmacht zumeist nur auf Antrag kontrolliert wird.
Ebenso wie bereits bei der Auswahl des Vertreters ist auch im Bereich der Kontrolle die Rechtslage in Vietnam interessant: dort werden die ausgewählten Vertreter nicht nur von dem People’s Committee kontrolliert, sondern auch von der Justizbehörde. Es findet also eine zweifache Kontrolle statt, die sich folgendermaßen aufgliedert: das People’s Committee sammelt die relevanten Daten und leitet sie an das ihr übergeordnete Committee, welches diese auswertet. Ebenso sammelt auch die Justizbehörde die Daten und übergibt diese zur Auswertung an das Justizministerium.
Hinsichtlich des Widerrufs der Vollmachten ist erkennbar, dass in keinem Land ein Widerruf der Vollmacht durch eine staatliche Stelle vorgesehen ist. Die Widerrufsmöglichkeit soll grundsätzlich in der Hand des Betroffenen verbleiben, so dass dieser selbst über die Fortgeltung bestimmen kann (soweit er noch in der Lage ist, einen entsprechenden Willen zu formulieren). In Belgien ist aber der Widerruf einer gerichtlichen Vollmacht durch den Friedensrichter möglich, hier besteht aber die Besonderheit, dass dieser zuvor die Vollmacht erstellt hat.
Teilweise gibt es aber die Möglichkeit, dass das kontrollierende Gericht den Bevollmächtigten seiner Aufgabe enthebt und eine andere Person einsetzt, wenn dieser nicht im Interesse des Vollmachtgebers handelt. Ähnlich ist auch die Rechtslage in Deutschland: die Vollmacht kann nicht einfach durch das Gericht widerrufen werden, sondern dieses setzt –wenn erforderlich- einen Betreuer ein, der die Rechte und Interessen des Vollmachtgebers gegenüber dem Bevollmächtigten geltend macht. Sollte es absolut erforderlich sein, kann ein solcher Kontrollbetreuer auch zum Widerruf der Vorsorgevollmacht ermächtigt werden.

Frage 4 – staatliche Genehmigungsstelle für Vollmachten:
Auch hier ergibt sich in den befragten Ländern kein einheitliches Bild. Manchmal existiert eine Genehmigungsstelle, manchmal ist diese unverbindlich, teilweise gilt die Vollmacht auch ohne eine weitergehende Registrierung.
In einigen Ländern ist die Lage ähnlich wie in Deutschland: es gibt eine Registrierungsmöglichkeit für Vollmachten, die aber zur Gültigkeit der Vollmacht nicht verpflichtend ist. Es erleichtert aber den Rechtsverkehr im Vorsorgefall, sodass eine Registrierung der Vollmachten empfohlen wird. Im Notfall kann das Betreuungsgericht im Register anfragen, ob der Betroffene eine Vorsorgevollmacht hinterlegt hat. In Russland beispielsweise existiert eine solche Registrierungsstelle nur für notariell beglaubigte Vollmachten.

Frage 5 – Gültigkeit der Vorsorgevollmacht im Ausland:
Hinsichtlich der Gültigkeit –bzw. der Frage nach der Anerkennung- der Vorsorgevollmacht in den befragten Ländern ist generell zu unterscheiden zwischen Ländern, deren eigenes Recht zur Erstellung der Vollmacht bindend ist und zwischen Ländern, die ausländische Dokumente unter verschiedenen Voraussetzungen anerkennen.
Zu den Ländern, in denen eine deutsche Vorsorgevollmacht nicht anerkannt wird, gehört unter anderem Australien. Dort sind die Vorgaben des Zivilrechts bindend, sodass eine Vollmacht immer nach australischem Recht erstellt werden muss, um Gültigkeit zu erlangen.
Anderes ergibt sich teilweise bei Ländern, die –wie Deutschland- Mitglieder der Haager Konferenz für Privatrecht sind. Hier gelten einige Erleichterungen bezüglich der Anerkennung ausländischer Dokumente, da hierfür die Legalisierung mittels einer Apostille erforderlich ist. Es hängt allerdings davon ab, ob das jeweilige Land auch das betreffende Abkommen ratifiziert hat.
Anderes gilt bei der Anerkennung in Ländern, die keine Mitglieder der Haager Konferenz sind und das entsprechende Abkommen nicht ratifiziert haben. Dann ist ein weitergehender Legalisierungsprozess notwendig: größtenteils muss die Vollmacht in die jeweilige Landessprache übersetzt und vom betreffenden Konsulat beglaubigt werden. Teilweise wird auch die Beglaubigung der Übersetzung oder eine Beglaubigung durch eine weitere zuständige deutsche Behörde (beispielsweise des deutschen Konsulats) erforderlich. In Brasilien muss die Vollmacht darüber hinaus noch beim Notariat registriert werden.

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